【住宅ローンの仕組み】マイホームを購入する前に知らないとヤバい話

結婚して、子どもが産まれる頃には、「マイホ－ム」が欲しくなるご家庭が多いのではないでしょうか？

はな家はそうでした。2019年、2人目の子どもを授かった頃にマイホームを購入しました。それまで暮らしていたアパートが手狭に感じてきたため、ファミリー向けの賃貸を探しましたが、思っていたよりも家賃が高く、

という、わりと簡単なノリでマイホームを購入しよう！となったわけですが、購入前に住宅ローンについて調べました。はな家が現実的に「無理なく返していける金額」を知り、それに見合う金額の範囲内で理想の物件を探し購入しました。

「賃貸」と「住宅ローン」どちらがお得か、という問題もありますが、ここでは一旦置いておきますね。

さて、皆さん、マイホーム（住宅資金）は「人生の3大支出」です。決して侮ってはいけません。一度住宅ローンを組んでしまうと、よほどのことがない限り、35年という長い期間、それから逃れることはできません。

ご存じでしょうか？

• 住宅ローンの組み方次第で、利息で数百万～数千万円の差ができることを
• 自分が銀行から「借りられる」金額と、自分が「無理なく返していける」金額が違うことを

住宅ローンの商品は、約5,000種類あると言われています。商品数がとても多く、すべての商品を比較することは難しいです。そこで、金融機関や住宅販売業者のすすめられるままに住宅ローンを決めてしまう方が多いそうです。それでは金融機関や住宅販売業者にとって有利な条件の住宅ローンを組むことになるかもしれません。自ら知識をつけて、賢い選択をしたいですよね。

これからマイホームの購入をご検討されているなら、まずは住宅ローンの知恵をつけましょう。それから物件探しをして、納得のいく住宅ローンを組めるようにしたいですね！

それでは、解説いきましょう！

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は大きく3つに分類されます。

四文字熟語のように漢字が4つ並んでいますが、

• 民間銀行の住宅ローンなのか、
• 財形貯蓄をされている方が組める住宅ローンなのか、
• フラット35なのか、

この3種類です。

民間融資（民間銀行の住宅ローン）

民間融資は、大手銀行や地方銀行、信用金庫、農協など、民間の金融機関が提供する融資のことをいいます。住宅ローンもその中の一種で、金利や返済条件が民間の金融機関の政策や市場の状況に基づいて決定されます。

民間の金融機関が多く存在するなか、それぞれの金融機関に、3～4種類の住宅ローンがあるため、幅広い選択肢があるのがメリットです。

公的融資（財形貯蓄をされている方が組める住宅ローン）

公的融資は、政府や公的機関が提供する融資のことをいいます。勤務先で財形貯蓄を利用している方は「財形融資」を利用できます。財形融資は、労働者が定期的に貯蓄を行いながら、将来の住宅購入資金を準備するための制度です。

政府や公的機関が、社会的なニーズや経済政策に基づいて融資を行うため、金利が民間の金融機関よりも低い場合があります。

協調融資（フラット35）

協調融資は、複数の金融機関が協力して一つの融資を行うことをいいます。住宅ローンの一種である「フラット35」「フラット20」などは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が協力して融資を行うため、この協調融資にあたります。

フラット35などは、長期固定金利型の住宅ローンになります。固定金利なので、返済総額がはっきり分かり、返済計画が立てやすいのがメリットです。

金利の種類

金利の種類は大きく分けて4つあり、それらの組み合わせによって特徴が異なります。

住宅ローンの商品数は多いですが、必ず以下のどれかに当てはまるので、住宅ローンを選ぶ際の参考にされてください。

まずは、「元金均等」と「元利均等」についてみていきましょう。

元金均等

まず基礎知識として、住宅ローンの毎月の返済額は「元金」（借り入れた元本）+「利息」ですよね。この「元金」を毎月均等に返済するという仕組みを元金均等といいます。

つまり、

• 返済スタート時の返済額は一番高い
• 返済ゴール時の返済額は一番低い

となります。

利息負担が大きい返済スタート時には、返済計画をしっかり立てる必要がありますが、元本を毎月同額ずつ返済するので、

• トータル返済額を抑えることができる

ことがメリットです。

元利均等

元利均等は、「元金」と「利息」を合わせた金額を、返済期間中で均等に分割し返済することをいいます。つまり、毎月の返済額が同じなので、

• 返済計画を立てやすく
• 将来の返済負担を予測しやすい

というメリットがあります。

しかし、返済スタート時は「利息」が高く、「元金」の返済が低くなってしまうので、住宅ローン残高が減りにくく、

• トータル返済額が多くなる場合がある

ことに注意が必要です。

「元金均等」の方が、支払う「利息」が少なくなりますのでトータル返済額は安くなります。返済スタート時の返済額が高くなりますが、それでも返済していける見込みのある方は「元金均等」を選択すると良いでしょう。

次に、「固定金利」と「変動金利」についてみていきましょう。

固定金利

固定金利とは、その名の通り、住宅ローン返済期間中の金利が固定されることをいいます。

初めから最後まで金利が変わらないので、

• 返済総額が始めから分かる
• 返済計画が立てやすい
• 将来の金利上昇リスクがない

というメリットがあります。

一方で、

• 将来の金利が下がった場合にはその恩恵を受けられない

というデメリットもあります。

変動金利

変動金利とは、住宅ローン返済期間中の金利が変動することをいいます。基準金利（ 中央銀行の政策金利や短期の国債金利）に一定のプレミアムが加えられ、金利が定期的に見直されます。このため、金利は市場の金利動向に応じて上下し変動します。

• 基準金利が低い時期には低い金利で借りられる
• 低金利が長く続けば、総返済額が低く抑えられる

というメリットがあります。

一方で、

• 金利が上昇するリスクがある

というデメリットもあります。

変動金利は将来の金利動向に対するリスクを負うことになりますが、低い金利での借り入れや金利下落への期待がある人にとっては魅力的な選択肢です。

住宅ローンを最後まで払ってみないと、「固定金利」と「変動金利」のどちらがお得だったのかは分かりません。長期間の安定感を求める人や、将来の金利上昇への不安を抱える人にとっては、固定金利が適している場合が多いでしょう。お金に余裕のない人は固定金利向きと言えます。

住宅ローン借りられる金額は？

住宅ローンで借りられる金額は、一般的な民間金融機関で1億円、フラット35では8,000万円が限度額です。

申込者の年収や年齢、信用情報といった様々な要素、詳細な審査基準から検討し、申込者の借入可能（限度）額を決めます。審査基準は銀行によって異なりますし、申込者それぞれで借りられる金額は変わってきます。実際に問い合わせしてみないと分からないのです。

ですが、それでは参考になりませんので、一定の基準が公表されている「フラット35」の場合で確認してみましょう。

年収	400万円未満	400万円以上
基準	30％以下	35％以下

「フラット35」の基準をもとに、年収別で「借りられる金額」と「総借入額」を算出してみました。

※「総借入金額」は「35年返済」で「金利1.69％」の場合で計算しています。

年収	基準	1年分の借りられる金額 （月々の返済額）	総借入金額
300万円	30％	90万円（7.5万円）	約2,380万円
４00万円	30％	120万円（10万円）	約3,170万円
500万円	35％	175万円（14.6万円）	約4,630万円
600万円	35％	210万円（17.5万円）	約5,550万円
700万円	35％	245万円（20.4万円）	約6,470万円

上記表を見てみると、例えば年収500万円の方でしたら、約4,630万円まで借りられる計算になります。よーし、約4,630万円いっぱいまで借りて、理想のマイホームを建てよ～☆と考えているなら、

当たり前の話ですが、借りたお金は返していかなければなりませんよね？借りたのは約4,630万円ですが、利息がつきますので、返済総額は約6,125万円となります。お金が足りなくて借りるのに、借りた金額以上を返していかなけれいけないって・・深く考えなくても大変なのは想像できるのではないでしょうか？

「銀行が貸してくれる金額＝自分が返していける金額」、ではありません。

「銀行がいくら借してくれるのか」が気になるのも分かります。ですが、実は、住宅ローンを借りるのに一番大切なのは「いくらなら無理なく返していけるのか」ということです。

住宅ローン無理なく返していける金額は？

家計の黄金比における住宅費の割合は、目安として収入の20%～25％程度とされています。つまり、住宅ローンを無理なく返していける金額は、月収の25％以内ということになります。

「月収の25％の場合の総借入金額」はいくらなのか、年収別でまとめてみました。その横に上記で説明した「年収に対して銀行が貸してくれる総借入金額」も記載していますので見比べてみてください。

※「総借入金額」は「35年返済」で「金利1.69％」の場合で計算しています。

年収	月収	月収の25％	A:総借入金額	B:年収に対して 銀行が貸してくれる総借入金額	差額 （B－A）
300万円	25万円	6.3万円	約1,990万円	約2,380万円	約390万円
400万円	33.3万円	8.3万円	約2,630万円	約3,170万円	約540万円
500万円	41.7万円	10.4万円	約3,300万円	約4,630万円	約1,330万円
600万円	50万円	12.5万円	約3,960万円	約5,550万円	約1,590万円
700万円	58.3万円	14.6万円	約4,630万円	約6,470万円	約1,840万円

年収500万円の人は、約3,300万円が「無理なく返済していける総借入金額」ということになります。約3,300万円を借り入れた場合は、利息込みで約4,368万円を返済することになります。

日々の生活では、数万円する物を買う時は、本当に買っていいのか考えると思います。しかし、マイホームとなると桁数が大きいので、数万円増えたくらいでは「まぁこれくらい大丈夫だろう」となりがちです。数字に惑わされることなく、「我が家のマイホーム購入の予算は○○円以内」と、しっかり予算を組むことが大切です。

無理なく返していける金額にも目をむけ、よくよく検討されることをおすすめします！後で泣きを見ないよう、しつこいくらいにシュミレーションをしてちょうど良いと思います。

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中古物件にも目を向けよう

「家を買う」といえば、「新築」というイメージがありませんか？

近年、日本の住宅市場では、中古住宅の取引件数が新築住宅を上回る傾向にあります。特に東京近郊エリアでは、新築住宅よりも中古の戸建てやマンションを購入する件数が多くなっています。

新築は高額ですが、購入した瞬間から資産価値は目減りしていきます。しかし、中古住宅に目を向ければ、新築よりも大幅に「安価」で手に入れることができ、資産価格は安定的です。新築と中古住宅の価格の差をみると、令和4年度の結果では、戸建てで1,622万円、集合住宅で2,414万円の差があります。

従来、新築志向の強かった日本ですので、中古住宅は「供給数が多く」、「立地条件も良い」ものが多いため、選択肢が豊富となっています。中古住宅は実際に見学して、眺望や日照、通風などを確認してから購入できるというメリットもあります。

「安価で中古住宅を購入しても、夢のマイホームとはほど遠いじゃん！！」そんな声が聞こえてきそうですが、リノベーションすることで思い通りの住宅にしちゃいます！選択肢が豊富で、立地も良く、新築よりも大幅に安価な中古住宅を購入し、間取りや内装・設備を思い通りに作り替える「リノベーション」は、マイホーム購入の賢い選択といえるでしょう。

そこでおすすめなリノベーション屋さんは「ひかリノベ」です。ひかリノベは、マンション・戸建てのリノベーションを行っています。柱や梁にふれる戸建てリノベは構造強度を損なうリスクがあるため専門性が高く、戸建てリノベに対応しているリノベ会社はそう多くないのが現状です。ひかリノベは木造の構造に精通した一級建築士と施工監理技術者からなる ” 構造専門部 ” を設けています。家探しからリノベーションまで提供しており、見た目だけではなく、長く安心して住める家づくりをサポートしてくれます。

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まとめ

今回はマイホームを購入する前に知らないとヤバい話を紹介しました。まずは、住宅ローンの種類と金利の種類は以下の通りです。

住宅ローンを最後まで払ってみないと、「固定金利」と「変動金利」のどちらがお得だったのかは分かりません。長期間の安定感を求める人や、将来の金利上昇への不安を抱える人にとっては、固定金利が適しています。

また、申込者の年収に対して「銀行が貸してくれる金額」と、「無理なく返していける金額」が違うことも解説しました。「無理なく返していける金額」を把握しているのと、把握していないとでは、前者の方が心穏やかに住宅ローンと付き合っていけるはずです。

住宅ローンは人生の3大支出です。ここでミスると致命傷になりかねません。ぜひ知識武装して、納得のいく住宅ローンを組めますように！この記事がその一助になればうれしいです！